Забронировать сейчас
Арендные дома. Перспективы и трудности
В Москве строится и построено большое количество жилых комплексов. Это самостоятельные, обеспеченные необходимой инфраструктурой кварталы или отдельные здания. Еще на этапе строительства все квартиры выставляются на продажу. Почему крупные девелоперы не строят арендные дома – жилые комплексы, в которых квартиры не продаются, а сдаются в аренду самим застройщиком?
Еще в 1997 году правительство озаботилось созданием базы арендного жилья. Тогда такими мерами планировалось улучшать жилищные условия молодых семей. Крупным игрокам рынка недвижимости предоставлялись серьезные льготы при вступлении в программу. Уже к 2012-му году стало ясно, что ведущим застройщикам это предложение не интересно. Что останавливало строительные компании от возведения жилых комплексов под аренду?
Начнем с главного – длительная окупаемость затрат. Конечно, сдать все квартиры в доме можно быстрее, чем продать. Но окупаться этот вариант начнет не скоро. По данным финансовых аналитиков, чистая прибыль от продажи квартир составляет 12-15%, достигается этот показатель примерно через 3-4 года после сдачи объекта. Окупаемость арендного дома может растянуться на 25 лет, а прибыль составит 6%.
Второй отрицательный момент – это сервис. Нельзя просто сдать квартиру и снять с себя все обязательства по ее обслуживанию. Как известно, все бытовые поломки, замена техники, ремонт в случае форс-мажора осуществляются за счет арендодателя. Это не только добавляет дополнительные расходы, но и требует других ресурсов – время, людей и прочее.
Третье препятствие на пути к арендным домам – это соотношение расположения комплекса и цены за квадратный метр. Сейчас в любом районе Москвы можно снять квартиру в аренду на сутки или длительный срок. Это возможно благодаря частным арендодателям. По данным агентства «Инком-недвижимость» 60% арендаторов из ста выбирают максимально бюджетное жилье. Чтобы составить конкуренцию ИП и самозанятым, крупные девелоперы должны строить дома в «проходных» точках и, при этом, сдавать квартиры в них по рыночным ценам. Без серьезной поддержки со стороны государства это невозможно.
В 2015 году на базе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ныне известного как АО «Дом.рф») создается институт развития жилищной сферы. Стратегия движения в этом направлении включает в себя льготные условия для застройщиков, присоединяющихся к программе (предоставление земельных участков и низкие процентные ставки по кредитам). Эти меры должны были привести к развитию рынка арендного жилья общими усилиями государства, инвесторов и застройщиков.
Какие итоги этой программы мы можем наблюдать сейчас, спустя пять лет. С 2016 года АО «Дом.рф» выкупил 201 тысячу квадратных метров в строящихся жилых комплексах Москвы, а именно:
- «Лайнер» – 283 квартиры
- «Match Point» – 797 апартаментов
- «Символ» – 378 объектов
- «Парк Легенд» – 338 квартир
- «Октябрьское Поле» – 147 квартир
- «Level Амурская» – 186 апартаментов
- «Сердце Столицы» – 184 объекта
А теперь, внимание: из них заселен полностью только «Лайнер», доступны к заселению «Символ» и «Парк Легенд», в остальных комплексах еще нельзя снять или купить квартиру.
Цены в ЖК, призванных решить вопрос с наполнением рынка недвижимости арендными предложениями, начинаются от 39 400 рублей за студию 22 квадратных метра на Автозаводской. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры по Москве – 31 000 рублей, у частников.
Еще в 2018-м году был издан президентский указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года». В рамках этого указа предусмотрен ряд мер, направленных на улучшение ситуации:
- Уменьшение ипотечной ставки минимум до 8%
- Обеспечение квартирами семей со средним уровнем дохода
- Ежегодное строительство 120 млн квадратных метров жилья
- Повышение индекса качества городской среды до 30 процентов
- Сокращение аварийного жилья
- Создание рабочего механизма для участия граждан в формировании городской среды
Какие-то задумки уже удалось реализовать (например, портал «Активный Гражданин», проект «Реновация»), каким-то еще далеко до внедрения в жизнь. Хватит ли этих мер, чтобы крупные застройщики благосклонно отнеслись к инициативам власти? Время покажет.
Аналитики арендного рынка возлагают большие надежды на подрастающее поколение.
Почему современные молодые люди могут повысить спрос на качественное жилье в аренду:
- Молодые люди предпочитают селиться поближе к университетам и точкам кипения студенческой жизни
- Представители поколения Z не склонны к накопительству и долгосрочным вложениям
- Для них спокойнее снимать квартиру «по белой схеме», чтобы чувствовать себя защищенными со стороны закона
Будет прекрасно, если под такой спрос будут предлагаться апартаменты в центрах общественной жизни по доступной цене. В противном случае, позволить себе квартиру возле МГУ или МГИМО смогут только представители «золотой молодежи». А, как мы помним, 60 % арендаторов предпочитают искать бюджетное жилье.
________________________________________________________________________________________________________________________________
Статью подготовила Надежда Калашникова, контент-менеджер Управляющей Компании Наквартире