Самозанятость в аренде. Тонкости и подводные камни

Поделиться:

На днях Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении был принят законопроект, позволяющий всем регионам ввести у себя налог на профессиональный доход, регулирующий деятельность самозанятых граждан. Поправки к закону о налогообложении для самозанятых лиц вступят в действие с 01.07.2020 года. Напомним, с начала 2019-го года этот налог был введен экспериментально в 23-х регионах РФ, в том числе в Москве и Московской области.

Называть налог на профессиональный доход «налогом» не совсем верно. Это целый налоговый режим, направленный на облегчение легализации любой предпринимательской деятельности. Переход на этот режим осуществляется добровольно. Физические лица платят с доходов 4%, а ИП- 6%.

Сдача квартиры посуточно или на длительный срок физическим лицом тоже попадает под определение «самозанятость», а, следовательно, должна приносить доход государству в качестве 4-х или 6-ти процентов от прибыли, по новым правилам. К слову, эти же правила действуют и при сдаче коммерческих помещений на любой срок.

Какие преимущества дает новая система налогообложения для лиц, работающих «на себя»?

• Легализация бизнеса позволит перестать опасаться штрафа за незаконную предпринимательскую деятельность.
• Если же арендодатель и раньше вел предпринимательскую деятельность на законных основаниях (и отчислял в казну 13%), то новый налоговый режим позволит существенно снизить налоговые выплаты. По крайней мере, до 2028 года правительство обязалось не поднимать налоговые ставки выше 4% и 6%, а также не снижать максимальный порог ежегодной прибыли, установленный сейчас на 2,4 миллиона рублей (по 200 тысяч рублей в месяц).
• Все действия, связанные с подсчетом и уплатой налога производятся автоматически в специальном приложении. Не надо подавать декларацию, высчитывать сумму налога и куда-то ходить. Приложение не только будет все считать, но и формировать чеки, которые останется только переслать, или отдать в распечатанном виде, арендатору.
• ИП, перешедшие на НПД, освобождаются от уплаты других налогов, в частности, они могут перестать выплачивать взносы в ПФР, а также страховые и медицинские.
• «Выход из тени» позволит арендодателям защитить свою квартиру официальным договором, а также даст возможность вести деловые отношения с корпоративными клиентами. А арендаторам можно будет гарантировать безопасность и прозрачность сделки.

Давайте разберемся с нюансами – с чего удерживается НПД при сдаче квартиры в аренду?

Основным доходом по этому виду деятельности считается ежемесячный платеж, вносимый арендаторами за квартиру.

Страховой депозит не считается доходом, пока арендодатель не забирает его в счет оплаты. Любой платеж должен быть подтвержден чеком. Пока депозит не оформлен чеком – это не доход.

Если коммунальные услуги оплачиваются арендатором в полном объеме или частично, но не по счетчикам – это доход. С полученной суммы нужно будет постоянно платить налог.

А вот платежи по счетчикам доходом не считаются. Согласно письму Минфина от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194 эти платежи – в интересах нанимателя.

Простой пример. Квартира сдается за 36 000 рублей в месяц, арендатор также оплачивает все коммунальные услуги в размере еще 3 000 рублей ежемесячно. Депозит при въезде составил 18 000 рублей.

Доход: 36 000 + 3 000 = 39 000.

Налог: 4% от 39 000 = 1 560 рублей в месяц.

Можно заплатить немного меньше, воспользовавшись налоговым вычетом (1% для физлиц и 2% для ИП). Ограничение по вычету – 10 000 рублей. Вычет применяется ежемесячно к сумме дохода, как только эта цифра достигнет указанного «потолка», вычет отменяется.

А теперь важный вопрос. А если арендодатель решит продать квартиру, которую сдавал будучи самозанятым, то как будет считаться налоговый вычет? Вот тут-то и начинается веселье. По правилам, если квартира была задействована в получении дохода, то налоговый вычет на нее предоставлять не обязаны. В соответствии с нововведениями в налогах, можно ли считать самозанятых арендодателей предпринимателями?

Раньше, чтобы считаться предпринимателем, нужно было оформить ИП. Однако, некоторую деятельность закон может относить к предпринимательской и без официальной регистрации. Поэтому есть большая вероятность, что сдавая квартиру и выплачивая с этого дохода НПД, собственник может полностью потерять налоговый вычет при ее продаже.

И все же, есть еще шансы поспорить. Согласно закона от 27.12.2018 № 546-ФЗ только три вида деятельности могут считаться предпринимательством без официальной регистрации: уход за больными и немощными, уроки на дому и клининговые услуги.

Как видите, сдача жилой недвижимости в наем не указана. Сейчас доход от сдачи квартиры физическим лицом подлежит налогообложению в отдельном порядке.

Все эти вопросы можно оставить в стороне, если выдержать положенный минимальный срок владения квартирой, в разных случаях это три либо пять лет. По истечении этого срока не нужно платить НДФЛ при продаже квартиры. В противном случае, самозанятый гражданин РФ, плативший НПД с продаваемой квартиры имеет риск получить отказ в предоставлении имущественного налогового вычета.

Конечно споров вокруг нового налогового режима, его плюсов и минусов, подводных камней и преимуществ уже много, а будет еще больше. Одно можно сказать с полной уверенностью: все это отразится на рынке арендного жилья, а как – время покажет.

____________________________________________________________________________________________________________________________________

Статью подготовила Надежда Калашникова, контент-менеджер Управляющей Компании Наквартире.