Как продать ипотечную квартиру?

Поделиться:

Главная особенность ипотеки – недвижимость остается в залоге у кредитной организации вплоть до полного погашения долга заемщиком. По законодательству собственник квартиры хоть и живет в ней, но без письменного согласия банка не сможет ее продать. Но потребность продать квартиру в ипотеке раньше, чем выплачен кредит, может возникнуть по разным причинам.

Жизненные обстоятельства бывают разные: переезд в другой город, развод супругов, желание расширить жилплощадь или невозможность выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке. Существует несколько способов, как продать ипотечную квартиру.

Досрочное погашение долга

Участие банка здесь не требуется, поэтому это самый простой способ. Нужно уточнить в банке остаток долга с учетом процентов на дату платежа и погасить его. Погашение осуществляется собственными деньгами или, например, при помощи потребительского кредита (его можно погасить деньгами, полученными от продажи квартиры).

После этого банк запускает процесс снятия обременения. Осталось найти покупателя и продать недвижимость. Но этот вариант хорош в том случае, если остаток задолженности по ипотеке небольшой. К тому же в банке не всегда могут одобрить еще один кредит при наличии ипотеки.

Поиск покупателя, который вносит задаток для погашения ипотеки

Этот вариант применим в тех случаях, когда уже есть покупатель, который готов дать аванс на погашение долга. Стороны заключают между собой предварительный договор купли-продажи, с условием, по которому покупатель обязуется перевести продавцу задаток. Также в договоре фиксируются условия по срокам заключения основной сделки купли-продажи и по оплате оставшейся стоимости квартиры. После погашения ипотеки необходимо, чтобы кредитная организация сняла обременение. Теперь можно смело переоформлять право собственности.

Основная проблема – найти покупателя, согласного дать крупную сумму в качестве задатка. Не самый популярный способ и достаточно рискованный для покупающей стороны. Эта схема вызывает у покупателя опасения, так как после снятия обременения продавец может отказаться от сделки. Тогда придется обращаться в суд, а это значительно увеличит сроки сделки.

Участие банка в сделке купли-продажи

В такой схеме требуется согласие банка для продажи квартиры, при этом обременение сохраняется. Договор купли-продажи составлен, покупатель кладет деньги в банковскую ячейку. Как правило, сумма делится на две части. После государственной регистрации первая часть направляется в погашение ссудной задолженности по ипотеке, вторая – это оставшаяся часть стоимости квартиры, ее забирает продавец. Покупатель снимает обременение и становится новым собственником. Достаточно надежный вариант продажи, потому что здесь банк выступает гарантом.

Переуступка ипотечного кредита

Менее распространенный вариант, но зато риски минимальные. Суть сделки состоит в переоформлении кредита с одного лица на другое путем заключения договора, с одновременным переходом права собственности на объект недвижимости. То есть покупатель сам оформляет ипотеку для приобретения квартиры, которая уже в залоге у банка. Подобные заявки, как правило, рассматриваются банком быстро.

Продажа квартиры банком

Бывают случаи, когда кредитная организация сама начинает поиск покупателей на заложенные квартиры. Такое случается, когда заемщик долгое время не платит по кредиту. Обычно через шесть месяцев просрочки банк обращается в суд. В итоге квартира продается на торгах намного дешевле ее рыночной стоимости. Сначала оплачиваются судебные издержки, и только потом долг перед банком.

   
Но такой способ лучше вообще не рассматривать. Заемщику нужно договориться с банком и продать квартиру самостоятельно, чтобы избежать судебных издержек. Банк всегда идет на встречу и может сделать реструктуризацию.

Выбор способа реализации ипотечной квартиры

Для начала нужно оценить свои возможности, оценить все плюсы и минусы конкретной сделки и выбрать наиболее подходящий вариант. Если с кредитной историей все в порядке и есть возможность получения нового кредита, то процесс продажи жилья не будет долгим. Да и квартиру можно спокойно продавать на своих условиях.

Если нет средств для погашения долга, то нужно отталкиваться от того, на что будет согласен покупатель. Он готов внести задаток? Или он хочет обезопасить себя и привлечь банк для совершения сделки? А может он сам собирался оформить ипотеку? Без проблем. Теперь понятно, какую схему нужно выбрать.

Статью подготовила Чугуй Кристина, контент-менеджер Управляющей Компании «Наквартире»