Booking form
“Продам квартиру – жильцы прилагаются” – нюансы покупки арестованной квартиры
У среднестатистического наемного работника даже в условиях современной действительности не возникнет трудностей с оформлением ипотеки на приобретение квартиры. На настоящий момент, каждый пятый владелец собственной жилплощади имеет долговые обязательства перед тем или иным банком. Однако, ухудшение финансовой обстановки в стране, экономический кризис и сокращение рабочих мест нередко приводят к появлению просрочек по платежам. Долг начинает расти, к нему добавляется неустойка. Все это нередко приводит к тому, что заемщик перестает исполнять свои обязательства перед банком. В этом случае, кредитор имеет полное право выставить квартиру на продажу. А что происходит с жильцами?
Чтобы залоговую квартиру снова можно было продавать, банк сначала должен обратиться в суд. Суд оценивает квартиру и назначает ее рыночную стоимость. Затем документы передаются приставам и Росимуществу – назначаются торги. Если квартира не продается на первом этапе торгов, ее стоимость понижают на 15 % и назначают повторные торги. При отсутствии покупательского интереса к объекту, стоимость снова понижают (на 10%) и проводят третий этап торгов. После неудачного третьего этапа, квартира возвращается банку, который теперь может сам заниматься ее продажей.
Получается очень выгодно приобретать такие квартиры напрямую у банков, ведь их стоимость уже на 25% ниже рыночной. Но действительно ли это интересное предложение?
С финансовой точки зрения все кажется предельно ясным. Однокомнатная квартира в столице сейчас стоит примерно 7 млн рублей. Если купить у банка долговую квартиру, можно сэкономить до 1 млн 750 тысяч рублей. Цифра очень привлекательная – такого запаса хватит и на качественный ремонт, и на новую бытовую технику, и на шикарное новоселье. Но что делать с «бонусом» – прежними владельцами квартиры?
Маловероятно, что люди, которые по каким-то причинам не смогли ежемесячно вносить платежи по ипотеке, вдруг примут решение добровольно освободить незаконно занимаемые квадратные метры. Новому владельцу придется выселять их через суд. Суд выносит постановление, документы опять передаются судебным приставам, которым и предстоит исполнить назначение и выселить жильцов.
Обычно с момента подачи иска до освобождения уже купленной квартиры может пройти от полугода до полутора лет. При этом новый собственник должен будет нести все расходы по обслуживанию квартиры – коммунальные услуги, судебные издержки, ипотечные платежи. Но и это не все трудности. Надо еще и оформить право собственности.
Регистрация прав собственности на квартиру без обременений занимает 5-7 рабочих дней. Другое дело – зарегистрировать «проблемную» квартиру. Кроме стандартного пакета документов заявителя в Росреестре попросят предоставить:
– решение суда
– оценочный альбом
– итоги торгов по квартире
Увеличение пакета документов приводит к потенциальному росту ошибок в его оформлении. Если регистратор найдет неточность при подаче пакета, процесс приема будет остановлен, документы возвращены на доработку. Нередко получить свидетельство о праве собственности на квартиру с обременением можно только через пару месяцев.
Конечно, так события развиваются не каждый раз: иногда предыдущие владельцы оказываются сознательными и законопослушными гражданами. Тогда квартира может перейти к новому собственнику уже через месяц после покупки. А может оказаться и так, что в квартире есть «сложные» жильцы, которых нельзя выписать «в никуда» или ее сопровождают иные труднопреодолимые бюрократические препятствия.
Таким образом получается, что первичная финансовая выгода может сойти на «нет» за период ожидания и судебных тяжб. Покупка квартиры «с живыми душами» — это лотерея: можно выиграть миллион, а можно окупить стоимость лотерейного билета.
Статью подготовила Надежда Калашникова, контент-менеджер Управляющей Компании “Наквартире”